宇宙卖房最多的城市是哪一座？谜底不是北上广深等一线城市，也不是常住东谈主口最多的重庆，而是中部重镇武汉。

从2014年到2022年，武汉商品房成交量一直高居宇宙第一，2019年更是夺下成交量和销售面积的双料第一。这期间，唯有2017年景交量和2018年销售面积屈居第二。因此，武汉也被视为中国房地产“流量第一城”。

但最近，武汉这座“房产销冠”城市也在探求如何加随便度救市了。11月29日，武汉市房地产开拓协会公众号发文称，武汉市的8个在售楼盘，自发插足“30天特别由退房”举止。这些房企愉快：在11月28日至12月31日历间，正常认购并签署《30天特别由退房契约》的购房主谈主，自认购之日起30日内可享受特别由退房作事1次，且不收取任何背约金。

这意味着，正如网购不错“七天特别由退货”，鉴别会有“鉴别松弛期”，当今武汉买楼也有特别由退房和松弛期了。但是，在楼市降温、房企涉险确当下，30天特别由退房，能打动持币不雅望的销耗者吗？

武汉城市一角。图/视觉中国

为何需要“松弛期”

“这里是武汉房协，你是来问30天特别由退房举止的吧？”电话甫一接通，职责主谈主员便快速猜出了记者的来意。一周前，武汉房协公众号发出音讯后，他们便收到了一波又一波的商榷和采访，可见举止的“出圈”。

8个参与“30天特别由退房”的在售楼盘里，武汉城投占了6个，武汉城建集团、天创集团各1个。从区域分散看，都在汉阳区、洪山区、武昌区等中枢城区。

特别由退房，并非武汉的始创。往前追念，1995年，北京SOHO当代城初度建议“特别由退房”。

尔后，每逢楼市不稳，特别由退房便时常被地产商祭出，用作一大营销妙技。2008年末，北京楼市运行降温，东亚三环中心、中体奥林匹克花圃等都接踵推出“纯正特别由退房”计策。

2015年4月，恒地面产集团发布了一份“对于全面实施特别由退房的要害决定”，声称恒大宇宙统共楼盘住宅，全面实施特别由退房。只消照旧履行《楼宇认购书》《商品房交易合同》的各项义务，且无任何背约步履，那么就不错在职何期间特别由退房。

不外，过后看来，恒大那时的宇宙特别由退房更像一场闹剧。不少购房者发现，“特别由退房”不等于“无要求退房”，“退房”也不等于“退钱”。特别由退房看似诱东谈主，但若何退，多始终间内退，退的钱多久到账，照旧肯求的贷款若何处理，缺少任何操作详情因循。因为“特别由退房”出现的纠纷和诉讼更层出叠现，在中国裁判文告网搜索要道词“特别由退房”，联系文告有特别3700份，触及多家房企。

近两年，房地产再次承压，特别由退房复又盛行。2021年，深圳市龙岗区住建局荧惑开拓企业探索特别由退房机制。2022年，北京房山38个在售楼盘、广州的珠实集团、东莞的招商蛇口、柳州的联发集团均接踵告示现实特别由退房。

“前期，咱们协会到外地调研考试，看到一些城市正在实施特别由退房的举止，但有的成果不若何好。咱们追念出教训再向市内企业、购房主谈主了解需求，8月份就在探求制定特别由退房的设施了。”武汉市房地产开拓协会副文牍长成先海对《中国新闻周刊》暗示，“有了决策之后，咱们邀请了武汉市三十多家比较优秀的开拓商来插足搜集主见的茶话会，会后就有八个状貌积极研究报名了。”

为何牵线推出这个举止？成先海评释注解，首先是给购房者踏实的买房预期。好多开拓商在年底会为了冲事迹，作念相应的降价促销举止，是以老庶民不雅望的情怀相等浓厚，好多东谈主惦记买了就降价、亏钱，特别由退房就很是于一个30天“保价”愉快，让他们觉恰当今买房是适应的。其次，是讴歌购房者合理退房的诉求。一些购房者买房后，可能家庭里有特殊情况发生，比如家东谈主生病、生意吃亏导致经济费劲思要退房，这个举止即是给购房主谈主一个周旋的余步。

“在这个房地产深度迂回时期，企业或者状貌为了把屋子卖出去，会依赖各式中介渠谈。好多买房主谈主到楼盘看房、签合同成交，都是通过中介而不是开拓商，中介就很可能为了促销而给出虚伪际以致失实的愉快。比及销耗者签合同后发现货不合板，思要退定金或者退房就容易遭逢纠纷，这亦然这次特别由退房举止推出的一个布景。”中指研究院（华中）市集研究中心主任李国政告诉《中国新闻周刊》。

但归并市集行情看，推出特别由退房举止更大的能源随机源于去库存。

武汉这次参与举止的八个楼盘区位分散，无一位于城郊角落区，相悖大部分楼盘就在武汉二环和三环间。其中，更不乏位于市中心的一线江景房（国铁城投国樾滨江）、一环内紧邻阿里华中总部的“大厂房”（城投·武汉印）。

“全市都有去库存的压力，主城和角落区的楼盘仅仅去化压力大小不同辛勤。这次插足特别由退房举止的楼盘2024年沙巴轮盘，是属于热点区位、更有可能卖出的楼盘，也有助于更好地激活需求、提高楼市活跃度。”成先海说。

成交量，也折射出武汉去库存的压力有多大。刚往时的11月，武汉住房保险和房屋处理局官网数据暴露，全市新建商品房住宅备案5802套，环比着落52.05％。天然比客岁11月多出一套，但这么的月度成交量其实为全年第二低。对比前几年的数据更显惨淡，5802套的成交发扬仅很是于2019年同期的三成、2020年同期的四分之一。

本年二三月份，天然疫情后经济复苏带来了片晌的楼市“小阳春”，5月和10月房交会促成两波小岑岭，但其余月份的成交量则一直在低谷徜徉。

对比两三年前的“火热”，本年前11个月的总成交量更是几近腰斩。武汉市住房保险和房屋处理局数据暴露，2023年1~11月武汉新建商品房累计成交9.8万套，与客岁同期基本持平。2020年，武汉楼市从下半年运行加速，年末冲刺放量，全年景交总量仍然超出预期，武汉新建商品房成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套。

也曾掀翻数次买房飞腾、稳坐“国内楼盘销量第一城”的武汉，也要承压了。

库存量为何宇宙第一？

“地产行业当今凡是还莫得爆雷的公司，基本上都是一个东谈骨干两个东谈主的活，拿半个东谈主的工资，里面管这叫‘东谈主力资源的挖掘’。”一位在武汉房企从事房地产研究的业内东谈主士告诉《中国新闻周刊》，下昼刚终端完一个会议，一小时后又垂危锣密饱读地开另一个。

他场地的房企属于业界俗称的“招保万金”四大金刚之一，但看着身边越来越多的共事、一又友离开行业，他也不由得感触：“不知谈我方什么时候也会领毕业大礼包。”

优质房企现款流也阻遏乐不雅。他进一步评释注解，往时房企的资金着手主要有两个渠谈，一是从银行、债市融资，二是销售回款。自2020年“三谈红线”计策后，现款流更多要靠一线的销售回款看护。但本年，他们濒临的是量价皆跌的市集，从他盘货的武汉原土国企以及头部房企来看，大部分房企要完周全年销售方针都很难。

一份克而瑞9月发布的中国房地产三季度报暴露，扬弃2023年8月末，武汉、沈阳、成都位列百城狭义库存总量前三，武汉近2000万平方米的库存量高居宇宙第一。同期，据武汉市房管局的数据，扬弃2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房达15.9914万套。

湖北华夏地产首席技艺官郑源滔防范到，现阶段武汉楼市的去化周期好像在十七八个月，而业内一般把库存周期十四个月动作楼市健康度的一个尺度。

在楼市销售火爆的年代，高库存尚未困扰武汉楼市。2015~2019年，武汉楼市开启了呐喊大进的年代，房价连涨十几个月、土拍“地王”频出、新址开盘即罄照旧司空见惯，武汉楼市出身了不少奇不雅：购房者思买房还要给开拓商擅自塞数万到数十万不等的“茶水费”，热点地块的地价比周边房价还高，以至于“面粉比面包贵”……

前几年楼市火热，为怎样今还有巨大的库存积压？供应量大是其一，武汉同策的统计数据暴露，2017~2021年五年间，武汉土拍的面积和成交金额排名基本在宇宙前五、前六之位。

周边2023年底，武汉的新址供应量还在进一步增多。据克而瑞监测数据，本年12月，武汉市瞻望35个楼盘状貌有房源供应，其中8个为全新盘。全市总供应量80万平方米傍边，总房源为6700套傍边。

业内东谈主士觉得，城郊房占比高也在推高武汉楼市库存。“往时五六年，武汉有70％的地盘成交建面在远城区，30％傍边在主城区，这就导致大部分楼盘是在三环之外的远城区。而从成交来看是倒过来的，主城的成交量在全市不错占到55％~60％，远城区可能就占30％落魄。”郑源滔告诉《中国新闻周刊》。

除此之外，偏好建高楼亦然武汉库存高企的另一大原因。杨臻是一位假寓在武汉的工薪阶级，客岁领证成婚后，莫得聘用买房而是聘用一直租房。之是以还没准备“上车”，一方面是思赓续不雅望房价，另一方面则是不心爱随地可见的四十多层的超高层住宅。在他看来，“住起来密度太高且缺少安全感”。

住在云表，如实是不少武汉东谈主的专有体验。贝壳研究院曾作念过统计，武汉的摩天住宅数目在宇宙仅次于有着“5D玄幻城市”之称的重庆，超高层住宅小区数目远超北京10倍。几年前更有定位武汉十大豪宅之一的万达御湖汉印，操办修建75层、249米高的天空线大楼，后被迂回至60层。

当地一位房产中介评释注解，武汉好多超高层住宅，是因为当地土拍、拆迁的老本本就偏高，开拓商不得不提高容积率才略已毕盈利。

了解武汉的地形要求，能更好地泄漏这少量。武汉市域内大小湖泊繁多，是以又得名“千湖之城”。水域面积占到全市面积的四分之一，一方面挤占了城市的可用地盘面积，另一方面也举高了城市基建、楼盘开拓的老本，是以政府在土拍时时常端正更高的容积率以提高地价，回收城建和拆迁老本，开拓商要均衡营收也不得不在容积率上调和。

远未终端的市集出清，照旧深度影响了开拓商赓续拿地的存眷。中指云暴露，松抄本年11月30日，宇宙主要城市的卖地收入名次里，武汉已历程原来的前五滑落到第十五位。

郑源滔作念过统计，本年前9个月武汉地盘成交建筑面积一共350万平方米，而2017~2021年，贯穿五年武汉地盘成交建面基本上都在2500万平方米傍边。

“但这也预示了来岁的新供应量会有剧烈下滑，测度在30％以上。”郑源滔觉得，从另一面看，新的需求莫得降那么多，“是以来岁供求关系举座上应该是向好吧”。

强二线如何解困

“30天特别由退房”能为武汉楼市增添几分暖意吗？

“成交数据咱们还莫得作念统计，但从楼盘来访量来看，举止推出后，看房主谈主应该多了35％傍边。”成先海对《中国新闻周刊》暗示，“当今找房协报名的企业又多了，咱们正准备推出第二批愉快特别由退房的状貌。”

位于武汉洪山区的城投联投江南岸，是这次插足特别由退房的八个状貌之一，该楼盘售楼处的职责主谈主员对《中国新闻周刊》说，最近职责日来看房的客户每天有十组傍边，周末会更多一些，平均每天可达三四十组。这个水平在年底谈不上相等火爆，只可说比较安祥。“楼盘报名特别由退房的举止，主要基于对状貌自己有信心，但当今还没遭逢因为特别由退房举止而聘用下订的客户。”

郑源滔也在如期监测楼盘销售情况，据他不雅察，30天特别由退房举止推出后，楼盘销售现场来访量的提高并不是很昭彰。

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他分析，当今的客户对楼市分析都很感性，何况刚需客比拟豪宅客户对价钱的敏锐度更高，是以不雅望气派也更强，无数预期年底开拓商仍会有新一波降价潮。近期推出的30天特别由退房举止，比拟计策迂回的“托市”，更像一种房企“抱团自救”。

本年“金九”开局，武汉动作很快，第一期间跟进落实“认房不认贷”，此外，首套房首付降至两成、二套房首付全面降至三成。9月19日，武汉市六部门聚合发布《对于进一步促进我市房地产市集安庄重康发展的告知》，该告知也被当地业内称为“汉十条”，包括全面取消限购、扶植多孩家庭购房、诞生房企“白名单”等十条设施，扶植刚性和改善性住房需求。武汉全面取消了二环内住房限购，已毕全域不限购、不限售。

事实上，本年武汉一直在不竭绝出台计策刺激市集的回暖。2月份放脱期购给出更多“房票”，5月举办线上房交会带来“红五月”，9月推出重磅的“汉十条”楼市新政，打出全面取消限购、裁减首付比例及贷款利率、披发契税补贴及家电销耗券等计策组合拳。原来定于9月28日至10月31日举行的金秋线上房交会，武汉也告示将延伸至年底12月31日终端。

一位接近武汉计策制定的大家暗示，武汉正模仿学习外地教训，关连部门还在抓紧研究一系列扶植设施，包括“以旧换新”等也都有可能陆续推出。

住房“以旧换新”，是指房地产开拓商或政府机构等通过收购、置换、补贴等样子，荧惑和匡助已有住房的住户卖旧换新，想法正在于鼓吹换房、加速去库存。首先，是由扬州、济南等地开拓商自主发起，之后淄博、南京等地行业协会组织地产商和中介机构跟进，2023年来照旧有十余座城市加入“以旧换新”的行列。

不外，前述地产业内东谈主士对记者坦言，不论是对特别由退房如故以旧换新，平淡房企其实都意思寥寥。对于特别由退房，他场地的房企莫得聘用报名，因为这个举止的中枢法规是房企保证30天内不会降价，但这却制约了房企的营销动作，好多时候集团可能会字据市集变化而不竭迂回策略。

对于以旧换新，其中枢逻辑在于开拓商要以一订价钱回收客户的旧屋子，但这需要喜跃两个前提：一是开拓商要有富足的流动资金可用于腾挪，二是回收的屋子能够卖出变现，这对平淡民企都是不小的锤真金不怕火。

本年8月以来，二线城市是这轮楼市计策松捆的主力。扬弃9月22日，照旧有武汉、南京、苏州、济南、青岛、沈阳、大连等近20个二线及强二线城市告示消弱或取消限购计策。限购计策的取消，很是于突破了楼市调控终末的堡垒，力度远超一线城市。

二线城市房价曾在上轮房地产上行周期中迎来暴涨。2016年，南京、厦门、合肥、苏州四座二线城市的房价在短短一年内涨幅高达44％~114％。濒临一皆狂飙的楼市，中央建议“扼制财富泡沫”，尔后多个二线城市颁布“限购令”。

不外，业内东谈主士觉得，二线城市限购放开计策的影响预期并不睬思。现时实足退出及优化限购的二线城市，基本是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量较大的城市。

中指研究院的数据暴露，各线城市的新址去化周期自8月起大幅增长。其中，二线城市的去化周期自7月的14.8个月高潮至10月底的17.7个月，涨幅达到20％。

脚下，放开限购、限售这些计策器用，二线及以下城市基本“应出尽出”，唯有一线城市仍留有消弱空间。像武汉这么的强二线，如何才略为楼市注入更多信心和活力？

生肖属猪的朋友，他们是一个自我意识比较强的人，平时在生活中从来都不会因为他人的三言两语而对自己产生怀疑，而且他们凡事都会非常的有主见，从来都不会随意跟风，只要是自己想做的事情，他们就会提前规划的特别好，因此只要继续加油，必定能够在事业上有所成就。

“在房地产的规模时期和流量时期，武汉是站在风口上的城市。但如今，也曾的‘三高’模式（高杠杆、高盘活、高欠债）照旧不成持续，转型大势所趋。”李国政觉得，以前注分量，当今则要青睐质。本年不错昭彰看到新开拓楼盘的品性提高相等昭彰，包括户型假想、大众配套、社区作事等，“开拓商‘内卷’抵销耗者亦然善事”。

（应受访者要求2024年沙巴轮盘，文中杨臻为假名）